Regolamentazione 
del mercato ipotecario

Gli affari del mercato ipotecario si articolano su un’ampia gamma di condizioni quadro normative, nel cui ambito un ruolo di primo piano è svolto tra l’altro da aspetti di pianificazione del territorio (ad es. Legge sulle abitazioni secondarie) e di natura fiscale (ad es. valore locativo). Allo stesso modo, prescrizioni formali possono rendere più difficoltoso il processo di erogazione delle ipoteche oppure agevolarlo (ad es. atti pubblici digitali). La nostra Associazione segue da vicino gli sviluppi a tale riguardo e, nel contesto di un confronto aperto e costruttivo con la politica e le autorità, si impegna a favore di condizioni quadro concorrenziali.

Regolamentazione bancaria specifica

L’enfasi è posta tuttavia sulla regolamentazione prudenziale e sulle correlate considerazioni in materia di politica di stabilità finanziaria. In relazione agli sviluppi sul mercato immobiliare e su quello ipotecario, l’ASB porta avanti un confronto costante con il Dipartimento federale delle finanze (DFF), con la Banca nazionale svizzera (BNS) e con l’Autorità federale di vigilanza sui mercati finanziari (FINMA).

In linea di principio, in questo ambito è possibile operare una distinzione tra misure statali e strumenti di economia privata. Sul versante delle autorità e della Confederazione, lo strumento centrale è rappresentato dall’Ordinanza sui fondi propri (OFoP), il cui patrocinio in capo al Consiglio federale. 

All’art. 72 l’OFoP regolamenta la ponderazione dei rischi dei crediti ipotecari. A tale riguardo, in sostanza trova applicazione il seguente principio: quanto maggiore è il livello di anticipo, tanto più elevate sono le ponderazioni dei rischi e quindi anche i requisiti in termini di fondi propri per le banche. L’OFoP stabilisce inoltre disposizioni rilevanti per la determinazione e l’adeguamento del valore di anticipo degli immobili.

L’art. 44 fissa inoltre le norme in relazione al cosiddetto cuscinetto anticiclico: dietro proposta della BNS, il Consiglio federale può obbligare le banche a detenere per gli affari ipotecari un cuscinetto anticiclico (sotto forma di fondi propri di base di qualità primaria) pari al massimo al 2,5% delle posizioni ponderate in Svizzera.

Da parte sua, l’ASB è responsabile in ambito ipotecario per due dispositivi di autodisciplina riconosciuti dalla FINMA come standard minimi ai fini del diritto di vigilanza. Nella fattispecie, si tratta delle «Direttive concernenti i requisiti minimi per i finanziamenti ipotecari» e delle «Direttive per la verifica, la valutazione e la gestione di crediti garantiti da pegno immobiliare».

I «requisiti minimi» regolamentano le modalità d’impiego del capitale proprio da parte del mutuatario e forniscono valori chiave concreti in relazione all’ammortamento. Sussiste peraltro una correlazione diretta con l’Ordinanza sui fondi propri (OFoP): se i requisiti minimi sanciti nelle direttive non risultano adempiuti, trova applicazione in loro vece una ponderazione del rischio poco vantaggiosa. Le «direttive sui pegni immobiliari» contengono a loro volta disposizioni qualitative sulla procedura bancaria interna per le operazioni ipotecarie. In particolare, disciplinano la concessione di crediti, il monitoraggio degli stessi e il reporting.

Attualità: Basilea III, pacchetto finale 

Nell’ambito di Basilea III finale, la regolamentazione del mercato ipotecario subirà molteplici adeguamenti, con l’aumento della sensibilità al rischio a fare da filo conduttore. In particolare, sulla scorta dell’OFoP soggetta a revisione, ai fini della ponderazione del rischio delle ipoteche le banche dovranno operare una distinzione tra diverse tipologie di immobili e tipologie di utilizzo.  

Contestualmente, anche i due dispositivi di autodisciplina saranno soggetti a una serie di adeguamenti. Soprattutto, con l’entrata in vigore delle norme di Basilea III finale viene revocato l’inasprimento dei requisiti minimi attuato in precedenza per gli oggetti a reddito. Inoltre, nelle direttive sui pegni immobiliari viene effettuata un’ulteriore differenziazione dei requisiti consolidati in materia di esame e valutazione dei crediti garantiti da pegno.

Secondo la decisione del Consiglio federale, l’entrata in vigore di Basilea III finale è ora prevista con effetto dal 1° gennaio 2025. Al più tardi entro la fine di luglio 2024 il Dipartimento federale delle finanze (DFF) provvederà tuttavia a informare nuovamente il Consiglio federale in merito allo stato di avanzamento dell’implementazione a livello internazionale.