Réglementation du marché hypothécaire
Le domaine des opérations hypothécaires constitue un des piliers porteurs de la place bancaire suisse. Dès lors, la réglementation du marché immobilier et hypothécaire est au cœur des activités de l’ASB. Cette dernière a édicté en particulier deux autorégulations reconnues comme standards prudentiels minimaux.
Les opérations hypothécaires s’inscrivent dans un cadre réglementaire pluriforme. En particulier, les aspects liés à l’aménagement du territoire (régis p. ex. par la loi sur les résidences secondaires) ainsi que les aspects fiscaux (p. ex. la valeur locative) jouent un rôle important. De même, des prescriptions de forme (p. ex. acte authentique numérique) sont susceptibles de compliquer ou au contraire de faciliter le processus d’octroi d’hypothèques. L’ASB suit les évolutions en la matière et plaide en faveur de conditions-cadres compétitives auprès des milieux politiques et des autorités.
Réglementation bancaire spécifique
La réglementation prudentielle joue un rôle prépondérant avec, en ligne de mire, un objectif politique: la stabilité financière. Au vu des évolutions en cours sur le marché immobilier et hypothécaire, l’ASB travaille en dialogue constant avec le Département fédéral des finances (DFF), la Banque nationale suisse (BNS) et l’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers (FINMA).
S’agissant du domaine hypothécaire, on distingue globalement entre mesures étatiques d’une part, instruments relevant de l’économie privée d’autre part. Du côté des autorités et/ou de la Confédération, l’ordonnance sur les fonds propres (OFR) est le texte principal, placé sous l’égide du Conseil fédéral.
L’art. 72 OFR régit la pondération-risque pour les crédits hypothécaires. La règle est pour l’essentiel la suivante: plus le taux d’avance est élevé, plus la pondération-risque et donc les exigences de fonds propres imposées aux banques sont élevées. L’OFR prévoit par ailleurs des dispositions concernant la détermination et la modification de la valeur de nantissement des immeubles.
En outre, l’art. 44 OFR règle ce que l’on appelle le volant anticyclique de fonds propres. Sur demande de la BNS, le Conseil fédéral peut contraindre les banques à conserver (sous forme de fonds propres de base durs) un volant anticyclique correspondant, au plus, à 2,5 % des positions pondérées.
Du côté de l’économie privée, l’ASB a édicté dans le domaine hypothécaire deux autorégulations qui, l’une et l’autre, sont reconnues comme standards prudentiels minimaux par la FINMA. Il s’agit, d’une part, des Directives relatives aux exigences minimales pour les financements hypothécaires et, d’autre part, des Directives concernant l’examen, l’évaluation et le traitement des crédits garantis par gage mobilier.
Les Directives relatives aux exigences minimales pour les financements hypothécaires règlent l’apport de fonds propres de l’emprunteur/-se et fixent des prescriptions concrètes en matière d’amortissement. Elles présentent un lien direct avec l’OFR: si leurs exigences minimales ne sont pas remplies, c’est une pondération-risque peu avantageuse qui s’applique. Les Directives concernant l’examen, l’évaluation et le traitement des crédits garantis par gage immobilier formulent pour leur part des prescriptions qualitatives quant au déroulement des opérations de crédit hypothécaire au sein des banques. Elles régissent en particulier l’octroi et la surveillance des crédits ainsi que le reporting.
Evolutions en cours: Bâle III final
Dans le sillage de Bâle III final, la réglementation du marché hypothécaire va connaître plusieurs modifications visant prioritairement à renforcer la sensibilité aux risques. En vertu de l’OFR révisée, les banques devront notamment distinguer entre différents types d’immeubles et d’usage dans le cadre de la pondération-risque des hypothèques.
Quant aux deux autorégulations de l’ASB, elles ont été adaptées également. En particulier, dès l’entrée en vigueur de Bâle III final, les exigences minimales accrues concernant les immeubles de rendement seront abrogées. En outre, dans les Directives sur le gage immobilier, les exigences concernant l’examen et l’évaluation des crédits garantis par gage immobilier, qui ont fait leurs preuves, sont spécifiées plus en détail.
La date d’entrée en vigueur de Bâle III final arrêtée par le Conseil fédéral est le 1er janvier 2025. Le Département fédéral des finances (DFF) informera toutefois le Conseil fédéral sur l’état d’avancement de la mise en œuvre internationale à la fin juillet 2024 au plus tard.