Basilea III finale: l’ASB adegua l’autodisciplina in ambito ipotecario

L’Associazione svizzera dei banchieri (ASB) è responsabile in ambito ipotecario per due dispositivi di autodisciplina riconosciuti dall’Autorità federale di vigilanza sui mercati finanziari (FINMA) come standard minimi in materia di diritto di vigilanza. Si tratta delle «Direttive concernenti i requisiti minimi per i finanziamenti ipotecari» (Requisiti minimi) e delle «Direttive per la verifica, la valutazione e la gestione di crediti garantiti da pegno immobiliare» (Direttive sui pegni immobiliari). Entrambe le direttive sono state opportunamente adeguate nell’ambito dell’implementazione svizzera di Basilea III finale.

Requisiti minimi: la modifica principale consiste nell’abrogazione dell’inasprimento per gli oggetti a reddito introdotto nel 2019. In futuro per tutte le tipologie di immobili troveranno quindi di nuovo applicazione le stesse disposizioni in materia di fondi propri e di ammortamento (quota minima di fondi propri del 10% e 15 anni per l’ammortamento a due terzi del valore di anticipo). Il motivo per questa rimodulazione consiste nel fatto che ai sensi di Basilea III finale le ponderazioni del rischio per i finanziamenti di immobili residenziali a reddito vengono aumentate in misura sensibile rispetto allo status quo, rendendo più costosa l’erogazione dei crediti per le banche. Questo fattore sostituisce l’attuale inasprimento dei requisiti minimi. Ulteriori modifiche riguardano la specifica dell’ambito di applicazione (ad es. limitazione ai finanziamenti ipotecari di immobili residenziali e commerciali ubicati in Svizzera) e la precisazione della computabilità come fondi propri per quanto concerne i prestiti da parte della cerchia familiare stretta.

Direttive sui pegni immobiliari: le disposizioni qualitative per la gestione dei crediti e per il risk management evidenziano tre elementi di novità. In primo luogo, i costruttori di abitazioni di utilità pubblica vengono inclusi nel dispositivo di autodisciplina. Viene così garantito che anche nel nuovo regime normativo di Basilea III finale i crediti in questione possano beneficiare di ponderazioni preferenziali del rischio. In seconda battuta, viene specificato il requisito di una valutazione indipendente sancito in Basilea III finale, con conseguenti adeguamenti tra l’altro nell’impiego dei modelli di valutazione. Con la considerazione esplicita delle disposizioni «basilesi» viene incrementata la coerenza tra i diversi quadri normativi e garantita la piena conformità con gli standard internazionali. In terzo luogo, viene introdotto un obbligo di plausibilizzazione della solvibilità e della sostenibilità nel quadro di nuove valutazioni periodiche. In tal modo si tiene conto di un aspetto di rilevanza prioritaria per le autorità, che da qualche tempo temono un aumento dei rischi di sostenibilità.

La FINMA riconosce il dispositivo di autodisciplina dell’ASB sottoposto ad adeguamento

Sia nei requisiti minimi che nelle direttive sui pegni immobiliari la formulazione delle nuove disposizioni è basata su principi e neutrale in termini tecnologici, in modo tale da lasciare alle banche un adeguato margine di manovra sul piano attuativo. Per la clientela la revisione non avrà praticamente effetti diretti di portata tangibile.

Questa rimodulazione dei requisiti minimi e delle direttive sui pegni immobiliari è stata elaborata nel quadro del gruppo di lavoro Mercato immobiliare e in stretto dialogo con la FINMA. I dispositivi di autodisciplina sottoposti a revisione sono stati nuovamente riconosciuti dalla FINMA come standard minimo ai fini del diritto di vigilanza.

I dispositivi di autodisciplina rielaborati entrano in vigore contestualmente all’implementazione svizzera di Basilea III finale, ovvero all’OFoP sottoposta a revisione e alle nuove ordinanze FINMA. Secondo la decisione del Consiglio federale, l’entrata in vigore è prevista per il 1° gennaio 2025. Al più tardi entro la fine di luglio 2024 il Dipartimento federale delle finanze (DFF) provvederà tuttavia a informare nuovamente il Consiglio federale in merito allo stato di avanzamento dell’implementazione a livello internazionale.