Wohnrenditeliegenschaften: Eigenmittelverordnung vs. Selbstregulierung

Die SBVg hat heute ihre Stellungnahme zur Änderung der ERV veröffentlicht. Darin spricht sie sich dezidiert gegen die von den Behörden vorgeschlagene Erhöhung der Risikogewichte für Wohnrenditehypotheken mit Belehnungsgrad von über zwei Drittel des Verkehrswerts aus. Mit Blick auf die sich abzeichnende Inkraftsetzung von «Basel III Final» in den kommenden Jahren erachtet sie die Umsetzung eines solchen «Zwischenschritts» mit derart weitreichenden Implikationen für die Klassifizierungspraxis und Vertriebsführung der Banken als nicht angemessen.

Hingegen ist die Branche bereit, mit einer Anpassung der Selbstregulierung zur weiteren Stabilisierung des Marktes für Wohnrenditeliegenschaften beizutragen. Die SBVg steht diesbezüglich bereits seit längerer Zeit mit dem Staatssekretariat für Internationale Finanzfragen, der FINMA und der Schweizerischen Nationalbank in einem konstruktiven Dialog. Nun hat sie der FINMA einen entsprechenden Vorschlag zur Anerkennung als aufsichtsrechtlichen Mindeststandard unterbreitet. Dieser zielt auf einen verstärkten Eigenkapitaleinsatz des Kreditnehmers und eine raschere Rückführung der Belehnung im Rahmen der Finanzierung von Renditeobjekten. Konkret sind folgende Massnahmen vorgesehen:

• Bei Hypothekarfinanzierungen von Renditeobjekten beträgt der Mindestanteil an Eigenmitteln am Belehnungswert neu 25% (bislang 10%). Eine allfällige Differenz zwischen höherem Kaufpreis und tieferem Belehnungswert ist vollständig aus Eigenmitteln zu finanzieren («Niederstwertprinzip»).
• Bei Renditeobjekten ist die Hypothekarschuld neu innert maximal 10 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswertes der Liegenschaft zu amortisieren (bislang 15 Jahre).

Die vorgeschlagene Revision der «Richtlinien betreffend Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen» dürfte «per Konstruktion» zielgerichteter wirken als die von den Behörden erwogene Erhöhung der Risikogewichte, insbesondere da sie mit beiden Instrumenten direkt auf der Nachfrageseite ansetzt.

Mit Blick auf den höheren Wirkungsgrad der Selbstregulierung geht die SBVg deshalb davon aus, dass die Behörden – wie in der Medienmitteilung über die Änderung der Eigenmittelverordnung bereits angekündigt – auf die Einführung der ERV-Massnahmen verzichten und der Selbstregulierung der Branche den Vorzug geben werden.

Die FINMA wird voraussichtlich bis Ende August über den SBVg-Antrag entscheiden. Im Falle einer Anerkennung würden die verschärften Bestimmungen per 1. Januar 2020 in Kraft treten.